Emolumentos do Registro de Imóveis e o Programa Minha Casa Minha Vida – Princípio da Eficiência que impõe ao registrador o dever de bem orientar o adquirente

O Programa Minha Casa Minha Vida prevê desconto nos emolumentos do Registro de Imóveis para os beneficiários. O Registrador tem o dever de orientar o interessado a respeito do desconto previsto na Lei. A omissão do Registrador pode determinar o dever de restituir o que foi pago indevidamente. Foi nesse sentido a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo da qual participei como relator. Integraram a Turma Julgadora dos Desembargadores Coelho Mendes e Roberto Maia.  Veja o inteiro teor do Acórdão e a final acesse o link para a decisão publicada no sítio do Tribunal.

 

 

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – DESCONTO NO PAGAMENTO DAS CUSTAS E DOS EMOLUMENTOS REGISTRAIS – LEI Nº 11.977/2009, REGULAMENTADA PELO DECRETO Nº 6.962/2009 – A RÉ TINHA O DEVER DE INFORMAR OS AUTORES A RESPEITO DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA O DESCONTO REQUERIDO – DEVER DE INFORMAR DA RÉ, REGISTRADORA, INSERIDO NO PRINCÍPIO DA EFICIÊNCIA – LEI Nº 8.934/94 – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A MAIOR MANTIDA

RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE A SERVENTIA EXTRAJUDICIAL E O INTERESSADO NO ATO REGISTRAL – NÃO INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – FORMA DOBRADA EXCLUÍDA DA CONDENAÇÃO DE REPETIÇÃO

DANO MORAL – NÃO CARACTERIZAÇÃO – INDENIZAÇÃO NÃO DEVIDA

1. Programa Minha Casa Minha Vida. Desconto nas taxas e nos emolumentos de registro da compra e venda e da garantia real. Requisitos estabelecidos no Decreto nº 6.962/2009, que regulamentou a lei.

2. A ré, registradora de Cartório de Registro de Imóveis, tinha o dever de informar os autores a respeito das exigências legais para a concessão do desconto, oportunizando a apresentação dos documentos. Dever inserido no princípio da eficiência (inc. II, do art. 30, da Lei nº 8.934/94). Não consta tenha a ré solicitado documentos ou suscitado dúvidas, como prevê o inc. XIII, do art. 30, da mencionada lei. Devolução do valor pago a mais pelos autores mantida. Cumpre lembrar que à ré incumbe zelar pela correta e exata cobrança dos serviços e emolumentos do registro, o que lhe impõe a obrigação de aplicar a lei que concede dedução ou isenção de valores.

3. Forma dobrada. Não cabimento. Não incide o CDC na relação jurídica estabelecida entre a Serventia Extrajudicial e o interessado no registro. Jurisprudência do STJ. Tampouco tem incidência o art. 940 do CC, por ausência de prova da má-fé da ré.

4. Dano moral. Não caracterização. Não há ofensa à dignidade dos autores o pagamento das custas e dos emolumentos integrais à ré. Indenização não devida.

Recurso da ré parcialmente provido. Apelo adesivo dos autores não provido.

 

–   r e l a t ó r i o   –

A sentença proferida pelo Doutor Ricardo Fernandes Pimenta Justo julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a ré a devolver aos autores a quantia de R$ 2.497,32, reconhecendo a sucumbência recíproca.

Ambas as partes recorreram da sentença.

A ré sustentou no recurso que os autores não comprovaram que foi o primeiro imóvel residencial que adquiriram; que apenas os adquirentes inseridos no programa governamental podem pedir a isenção; que somente os imóveis construídos com financiamentos previstos na lei estão inseridos no programa referido; que os autores não preenchem os requisitos legais para a isenção requerida; e que não incide o CDC ao caso dos autos.

Os autores, por sua vez, apelaram na forma adesiva para pedir a reforma da sentença quanto à condenação da ré ao pagamento de indenização pelo dano moral que alegaram ter sofrido.

Ambos apresentaram resposta.

É o relatório.

–   v o t o   –

Como estabelece o art. 1º, da Lei nº 11.977/2009, com redação conferida pela Lei nº 12.424/2011, “O Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais) e compreende os seguintes subprogramas”.

A redação original da mencionada lei, que incidia na época dos fatos, estabelecia no art. 43 que: “Não serão devidas custas e emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais, e aos demais atos relativos ao primeiro imóvel residencial adquirido ou financiado pelo beneficiário com renda familiar mensal de até 3 (três) salários mínimos”.

De acordo com o parágrafo único do referido dispositivo legal, “As custas e emolumentos de que trata o caput, no âmbito do PMCMV, serão reduzidos em: I – 80% (oitenta por cento), quando os imóveis residenciais forem destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a 6 (seis) e até 10 (dez) salários mínimos; e II – 90% (noventa por cento), quando os imóveis residenciais forem destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a 3 (três) e igual ou inferior a 6 (seis) salários mínimos”.

Consta nos autos que os autores adquiriram um imóvel através do Programa Minha Casa Minha Vida, como se verifica dos documentos de fls. 97/99, e que pagaram as custas e os emolumentos integrais pelo registro da compra e venda e da alienação fiduciária (fls. 99).

Diante disso, pediram a devolução dos valores que entendem indevidos, na forma dobrada, pela incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica estabelecida entre as partes.

É certo que a relação jurídica mantida entre as partes não está sujeita à incidência o Código de Defesa do Consumidor, como já decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça: “A atividade notarial não é regida pelo CDC” (REsp. n. 625.144/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 14.03.2006).

Entretanto, a ré, como titular do Cartório de Registro de Imóveis, tinha o dever de informar os autores a respeito do Decreto nº 6.962/2009, que fixava as condições para a concessão da isenção e dos progressivos descontos estabelecidos na lei que regia o programa governamental, permitindo que providenciassem os documentos e as declarações estabelecidas no art. 25 do regulamento.

O dever da ré de bem informar os interessados no registro ou na averbação dos atos jurídicos está inserido no princípio da eficiência, bem delineado no art. 30, da Lei nº 8.935/1.994, que dispõe: “São deveres dos notários e dos oficiais de registro: … II – atender as partes com eficiência, urbanidade e presteza;” (grifos nossos).

Sucede que não consta tenha a ré assim procedido, assim como não consta tenha solicitado os documentos e as declarações para a análise do pedido de desconto previsto na redação original da Lei nº 11.977/2009.

Vale observar que nos termos do art. 30, inc. XIII, da mencionada Lei nº 8.935/94, em caso de dúvidas, cabia à ré “encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos interessados, obedecida a sistemática processual fixada pela legislação respectiva”.

Consta nos autos que a ré, ao deparar-se com a situação, negou incontinenti o desconto requerido, de modo que as taxas e os emolumentos integrais foram pagos pelos autores, ao arrepio da lei que instituiu o programa do Governo Federal, que foi editada para facilitar o acesso da população de baixa renda à aquisição do próprio imóvel residencial.

Cumpre lembrar que à ré incumbe zelar pela correta e exata cobrança dos serviços e emolumentos do registro, o que lhe impõe a obrigação de aplicar a lei que concede dedução ou isenção de valores.

Logo, diante desse quadro, não há motivos para a modificação da sentença, na parte em que determinou a devolução dos valores pagos a maior pelos autores.

A forma dobrada de restituição, outrossim, fica afastada, porquanto não incide o Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica estabelecida entre as partes e tampouco tem incidência o art. 940, do Código Civil. Referido dispositivo apenas tem cabimento nos casos de comprovada má-fé do accipiens, o que não se verifica no caso dos autos.

Quanto ao pedido de reforma da sentença em relação à condenação da ré em indenização pelo dano moral que teriam sofridos os autores, a sentença não comporta modificação.

Não há como reconhecer grave ofensa aos direitos da personalidade dos autores a exigência do pagamento das custas e dos emolumentos integrais pela ré. É certo que a conduta da ré foi indevida, mas não teve repercussão na esfera moral dos autores, a causar o prejuízo alegado.

A sentença assim bem observou: “no presente caso, dedutíveis os transtornos experimentados pelos autores em decorrência dos acontecimentos narrados na inicial, o que não pode ser interpretado, todavia, como um acontecimento grave, relevante e ultrajante de quaisquer dos direitos das suas personalidades. Neste sentido, bem se posicionou o E. Tribunal de Justiça deste Estado ao julgar a apelação cível de n° 287.437-4/3-00, ocasião em que se pontificou, em caso análogo: ‘A pretensão de indenização por dano moral não está apta a sobressair, pois o caso envolve relação negociai e vicissitudes decorrentes do avençado, o que, por si só, são insuficientes para configurar ofensa à dignidade da pessoa humana. Para evitar excessos e abusos, recomenda Sérgio Cavalieri, com razão, que só se deve reputar como dano moral: ‘a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo’ (Programa de Responsabilidade Civil. 2º edição. Malheiros Editores. São Paulo. 2000. Pág. 78)”.

–   d i s p o s i t i v o   –

Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da ré para excluir da condenação a repetição do indébito na forma dobrada, e NEGO PROVIMENTO ao apelo adesivo dos autores.

 

Carlos Alberto Garbi

– relator –

Para acessar o Acórdão publicado siga o link

6 comentários em “Emolumentos do Registro de Imóveis e o Programa Minha Casa Minha Vida – Princípio da Eficiência que impõe ao registrador o dever de bem orientar o adquirente”

  1. Gostaria de saber se em 2015 continua valendo o desconto de 90% de registro de cartório mo pmcmv? A MRV está me cobrando parcelas que já passaram de 2.000

      1. Não posso dizer que é o entendimento do Tribunal, porque foi noticiado o julgamento de um caso. Mas tenho convicção de que a solução correta é esta.

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