Multa Compensatória e Multa Moratória – um caso interessante para o direito contratual

Nos deparamos as vezes com situações duvidosas a respeito da natureza da multa prevista nos contratos e temos dificuldade em determinar o correto efeito das disposições de vontade. Nos contratos de locação, feitos muitas vezes por leigos, essas dúvidas ocorrem com maior frequência. Me recordo de um caso levado ao Tribunal no qual esta questão foi debatida em razão da defeituosa redação do contrato. Pretendia o locador receber três meses de aluguel, a título de multa, pelo rompimento do contrato de locação causado em razão da falta de pagamento do aluguel, sendo certo que o contrato se encontrava prorrogado por tempo indeterminado. Pretendia ainda cobrar multa moratória sobre os alugueis em atraso. A questão interessante nesse caso diz respeito à possibilidade de aplicar a multa compensatória para o caso de mora, embora reduzida. O Relator entendeu que era possível e acrescentou aos alugueis em atraso 10% de multa, embora no contrato não houvesse cláusula penal para a mora. Eu entendi que não se pode aplicar à mora a multa que o contrato estabeleceu para o inadimplemento absoluto (rompimento da locação), mesmo reduzida. Transcrevo abaixo o voto que sustentei,  vencido, e ao final anoto o link para acesso direto ao Acórdão. 

 

V O T O

A locação estava prorrogada por prazo indeterminado quando ocorreu o inadimplemento do aluguel.

No contrato foi prevista uma cláusula penal de três meses de aluguel “para a parte que infringir qualquer disposição contratual ou legal” (cláusula XV).

Na cláusula anterior (XIV), letra “a”, foi estabelecido que: “em caso de mora no pagamento dos alugueis e encargos previstos no presente contrato, ficará o LOCATÁRIO obrigado, ao pagamento do principal, acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária, na forma da lei, sem prejuízo dos demais acréscimos e penalidades previstas nas cláusulas anteriores.”

Percebe-se que as partes estabeleceram uma cláusula penal moratória (XIV) e outra cláusula penal compensatória (XV). A diferença entre elas há muito é conhecida na doutrina brasileira e está diretamente ligada à natureza diversa do inadimplemento. Quando o inadimplemento é relativo (mora), deve ser aplicada a penalidade prevista para o atraso no cumprimento da obrigação ou para o caso de seu cumprimento de modo diverso do contratado. Ocorrendo o inadimplemento absoluto, ou inadimplemento substancial, deve ser aplicada a multa que tem o propósito de compensar a quebra do contrato e a inexecução definitiva da obrigação. É relativo o inadimplemento quando o cumprimento da obrigação ainda é útil e proveitoso para o credor. É absoluto quando o cumprimento da obrigação já não tem mais utilidade para o credor. É a lição antiga de AGOSTINHO ALVIM (Da Inexecução das Obrigações e suas Conseqüências, ed. Saraiva, 5ª ed., 1980).

A distinção determina efeitos importantes. Verifica-se, assim, afirma CARLOS ROBERTO GONÇALVES, “que a lei distingue entre a cláusula penal relativa ao inadimplemento e a cláusula penal relativa à mora ou à violação de qualquer dever acessório de conduta. No primeiro caso (art. 410), a prestação incluída na cláusula penal não se soma à indenização estabelecida na lei. O credor não pode exigir ao mesmo tempo, como assevera ANTUNES VARELA, le principal et la peine, mas pode optar livremente por uma ou por outra. No segundo caso (art. 411), o credor pode cumular a prestação fixada na cláusula penal com o pedido de execução forçada da prestação da dívida” (Direito Civil Brasileiro, vol. II, ed. Saraiva, p. 389).

A distinção entre essas duas modalidades, anota OROSIMBO NONATO, “se fará em cada caso, através da pesquisa da vontade das partes. A indagação não deixará em oblívio o contexto do instrumento, as peculiaridades do negócio, as circunstâncias do caso”, investigação que se reduz, segundo GIORGIO GIORGI, citado pelo autor, a uma verdadeira e própria interpretação da vontade (Curso de Obrigações, vol. II, ed. Forense, p. 378).

Não há dúvida a respeito da natureza compensatória da multa prevista na cláusula XV do contrato, de forma que não pode ser aplicada essa penalidade ao inadimplemento relativo (mora), pois neste último caso a obrigação será cumprida e não haverá compensação, tanto que a sentença condenou o devedor ao pagamento dos alugueis.

Para a mora as partes estabeleceram juros e correção monetária (cláusula XIV, “a”), mas não fixaram multa.

Penso que não é possível aproveitar a cláusula penal compensatória, estabelecida em razão do inadimplemento absoluto, para penalizar o devedor em mora. No contrato não foi estabelecida qualquer multa para o atraso no pagamento dos alugueis, limitada a penalidade nesse caso aos juros e correção monetária. Logo, dar à estipulação compensatória outra natureza representa atribuir ao devedor obrigação não assumida.

Na lição de ALFREDO COLMO: “La obligación penal puede ser estipulada ya para el caso de la simple mora del deudor, ya para el caso de incumplimiento de la obligación principal. (…) El destingo es útil sobre todo el sentido siguiente: la pena estipulada para el caso del mora no es trasladable al caso de incumplimiento, y viceversa. Esto es de verdad elemental, por lo mismo que todo cuanto importe una penalidad, aunque civil, debe ser interpretado restrictivamente, en obsequio a la liberdad y no el sentido de la obligación” (De las Obligaciones en General, ed. Guillermo Kraft, 3ª ed., Buenos Aires, 1944, p. 138).

Ademais, vencido o prazo da locação, já não é possível aplicar a multa compensatória pelo rompimento da locação a pedido do locador, pois não é devida nenhuma indenização pela restituição do imóvel. Nesse sentido LEX-TAC-SP 138/405, 155/368 e JTA 71/267 e RT 474/119.

Vale acrescentar que o autor não pediu a aplicação de nenhuma penalidade moratória. Pediu expressamente na inicial, junto com o despejo, a condenação do réu ao pagamento de três meses de aluguel. Pretendia a compensação pelo rompimento da locação, que já não era devida, uma vez que o contrato está prorrogado por tempo indeterminado.

Pelo meu voto, acompanhava o relator, para dar provimento parcial ao recurso a respeito do valor do aluguel devido, mas deixava de aplicar no caso qualquer multa, moratória ou compensatória.

Linkhttp://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=57485&vlCaptcha=kefup

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