O Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Loteados e o Registro de Imóveis – Nova Orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo

Em recente decisão do Egrégio Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, datada de 06 de outubro de 2011, foi alterada antiga, restritiva e até então firme orientação no sentido de que a disposição do art. 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo, só devia ser aplicada aos loteamentos populares.

Esse dispositivo legal (“§ 6º), introduzido na Lei do Parcelamento do Solo pela Lei nº 9.785, de 1999, estabelece que Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”.

Em outras palavras, com a prova da quitação do contrato e o recolhimento do ITBI, o adquirente, compromissário-comprador ou respectivo cessionário do contrato, pode pedir ao Registro de Imóveis que faça desde logo a transmissão da propriedade plena do imóvel junto à matrícula imobiliária, dispensando-se a escritura pública de compra e venda. Nem é preciso dizer da enorme vantagem que representa para o compromissário-comprador poder registrar o imóvel em seu nome, como proprietário exclusivo do bem, sem precisar da outorga da escritura, que oferece muitas vezes sérias dificuldades para o adquirente, sem falar nas  despesas.

Com esta disposição legal o compromisso de compra e venda assume a sua melhor vocação, de contrato definitivo e não preliminar, como se sustenta.

Sucede que o Egrégio Conselho Superior da Magistratura, preso a uma interpretação tímida e excessivamente cautelosa, ligada à clássica ideia de que o compromisso de compra e venda é contrato preliminar, restringia a aplicação deste dispositivo aos loteamentos populares.

Agora esta orientação se modificou, consoante decidido na Apelação Cível nº 0012161-30.2010.8.26.0604, destacando-se do Acórdão parte do voto vencedor do Desembargador Fernando Antonio Maia da Cunha:

 

Alega-se que o § 6º, do art. 26, deve ser interpretado à luz dos §§ 3º, 4º e 5º do mesmo dispositivo, que trata das cessões de posse de parcelamentos populares, tratando-se de dispositivo voltado a realizar uma função social em benefício da população de baixa renda.

Ocorre que, salvo melhor juízo, a função social na lei de parcelamento do solo não se limita aos loteamentos populares, estendendo-se ao regramento do tema em geral. Isso porque o parcelamento do solo está diretamente ligado ao crescimento das cidades, à destinação de áreas para uso residencial, comercial e industrial, e à criação de áreas públicas como ruas e praças, envolvendo o interesse público na organização e aproveitamento dos espaços, em benefício da coletividade. Daí afirmar-se que “O registro predial, em matéria de parcelamento do solo, não atua tão-somente como tábua da propriedade e de suas mutações. Ele figura como instrumento de controle urbanístico e protetivo-social” (BEATRIZ AUGUSTA PINHEIRO SAMBURGO, CLÁUDIA HELENA TAMISO E JOSÉ CARLOS DE FREITAS. Comentários à Lei 9.785, de 29.01.1999, sobre as alterações introduzidas na Lei 6.766/79, in Revista de Direito Imobiliário nº 46, janeiro-junho de 1999, ano 22, p. 11).

Nessa esteira, o argumento calcado na função social não se afigura suficiente para limitar o alcance do § 6º aos lotes populares, haja vista que a função social refere-se à lei de parcelamento do solo como um todo, não se resumindo a proteger a população de baixa renda: “As leis sobre loteamento são leis protetivas, de ordem pública, com forte conteúdo social” (JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JÚNIOR. A dispensa de escritura na venda de imóvel loteado. Crítica da orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. In Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo. Ano 10, nº 20, jul-dez/2007, p. 161).

Por fim, cabe acrescentar um derradeiro argumento de cunho interpretativo.

A regra do art. 5º, da Lei de Introdução ao Código Civil, determina que, na aplicação da lei, o juiz deve atender aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.

Ora, a simplicação da primeira transferência da propriedade, do loteador ao adquirente, independentemente da natureza do lote, acaba por facilitar a inserção do bem no mercado, contribuindo para a segurança jurídica e para a circulação de riqueza, coadunando-se com o bem comum e com o fim social de zelar pela juridicidade do parcelamento.

Daí porque, como conclui o Desembargador JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR, “a interpretação que se impõe, a meu ver, é uma só: esse preceito do § 6º, em matéria de loteamento urbano, é genérico, e portanto aplicável a qualquer loteamento e não apenas aos especialíssimos “parcelamentos populares”(A dispensa de escritura na venda de imóvel loteado. Crítica da orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo. Ano 10, nº 20, jul-dez/2007, p. 159).

Assim, por todo o exposto, a conclusão a que se chega é a que o § 6º, do art. 26, da lei nº 6.766/79, não se limita a loteamentos populares, autorizando o registro da propriedade do lote com base no compromisso de compra e venda, nas cessões e promessas de cessão, desde que acompanhados da prova de quitação”

Esta decisão atende a um velho apelo da melhor doutrina e abre caminho para a regularização da titularidade de muitos imóveis. Basta que o adquirente de um imóvel loteado (e não importa mais se o loteamento é popular ou não) apresente o documento de quitação e o recolhimento do ITBI para que imóvel seja registrado em seu nome, dispensando-se a escritura pública.

Esperamos que no futuro o benefício também possa ser aplicado a qualquer compromisso de compra e venda. Basta uma pequena alteração na Lei.

Confira a referida decisão seguindo o link.

11 comentários em “O Compromisso de Compra e Venda de Imóveis Loteados e o Registro de Imóveis – Nova Orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo”

  1. primo, o melhor disso é o que voce escreveu por ultimo e eu estava pensando enquanto lia o texto “Esperamos que no futuro o benefício também possa ser aplicado a qualquer compromisso de compra e venda. Basta uma pequena alteração na Lei.”
    Ora, se vale o documento “compromisso de compra e venda ” para lotes, porque não valer para toda e qualquer aquisição imobiliaria?
    abas
    Ricardo

    1. Primo, você está se saindo um bom jurista. De fato, é o que falta. Uma Lei simples poderia tornar a vida muito mais fácil para os adquirentes de imóveis e prevenir litígios. Quem sabe ainda venha,

  2. Caro Prof. Garbi

    Anteriormente à entrada em vigor do DL 58/37 os contratos imobiliários de promessa de compra e venda, eram regulados pelo art. 1.088 do Código Civil de 1916, que permitia o arrependimento de qualquer das partes antes da conclusão do contrato definitivo (escritura pública).
    Segundo informa o preâmbulo do DL 58/37, o objetivo do decreto fora dar segurança jurídica aos adquirentes de lotes urbanos não edificados –“contra futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos”.
    Vê-se que a preocupação do legislador foi a de proteger o adquirente de abusos praticados pelos loteadores, o que na época não era incomum. Assim por autorização deste decreto, tais contratos passaram a ter eficácia real, mediante sua averbação (hoje registro) no competente cartório de registro de imóveis. Embora esta averbação não tivesse efeito translativo, ao menos informava que aquele determinado lote já estava comprometido, garantindo assim um direito real de aquisição oponível a terceiros.
    Posteriormente a Lei nº 649 de 11 de Março de 1949, alterou o art. 22 do DL 58/37, estendendo esta possibilidade também aos imóveis não loteados, conferindo-lhes ainda o direito à adjudicação compulsória. Hodiernamente esta matéria está acobertada pelo manto do atual Código Civil, especialmente nos artigos 1.417 e 1.418.
    Até então quem compra tem direito real oponível a terceiros – mediante o registro no fólio real – e quem vende pode reter a propriedade até que receba o preço contratado. Sendo que se este último, se quitado, negar a transmissão do domínio, o primeiro poderá reclamá-lo perante a jurisdição.
    Feitas estas considerações, fica mais fácil evidenciar o avanço instituído pela Lei nº 9.785/1999 ao incluiu o § 6º do art. 26 da Lei nº 6.766/1979. Esta alteração foi além da proteção real, passou a conferir ao contrato de compromisso de compra e venda de lotes urbanos, destinados à edificação, eficácia real dominial.
    Nos termos do § 6º do art. 26 da Lei 6.766/1979, o novo parecer do E. CSM mostrou-se formal, como é de sua natureza. A competência do E. CSM não é de natureza jurisdicional, mas sim judicial-administrativa (art. 186 e 216 do RITJSP). Por isto seus julgados, em tese, deveriam apreciar somente os pressupostos formais – extrínsecos – das normas e dos atos relativos ao registro imobiliário.
    No entanto, lanço ao emérito professor, a seguinte questão: conforme a fundamentação utilizada pelo eminente Des. Maia da Cunha, no sentido de afastar os §§ 3º, 4º e 5º, ampliando seu alcance ao proclamar que –“função social na lei de parcelamento do solo não se limita aos loteamentos populares”, este não estaria indo além da competência originária do E. CSM? (ao interpretar de modo formal, estritamente, parece que seria desnecessária esta fundamentação.)
    E mais, a prevalecer o entendimento do eminente Des. Maia da Cunha, esta mesma interpretação não estaria também a relativizar o dispositivo do art. 108 do Código Civil? (se para imóveis com valor inferior a 30 vezes o salário mínimo não há necessidade de instrumento público, porque não relativizar para todo o resto, haja vista a mesma função social?)
    Por fim, outro questionamento: será que ao dispensar o instrumento público, para as transmissões de propriedade em geral, não iriam surgir inúmeros casos de anulabilidade ou nulidade destes negócios, e com isto abalar a segurança jurídica, que sob a presunção inerente ao instrumento público traz maior segurança?

    Saudações!

    Geraldo Siqueira

    1. Prezado Geraldo, as suas observações são muito pertinentes. Penso, todavia, que o compromisso de compra e venda deve assumir a sua real vocação, que é transmitir a propriedade com simplicidade, desde que cumpridas as obrigações contratadas. Hoje, exige-se a escritura de compra e venda em cumprimento ao compromisso. São milhares de processos ajuizados por conta do descumprimento da obrigação de outorgar a escritura. Bastaria, como ocorre com os loteamentos, uma simples anotação no registro com a quitação do contrato. A falta de segurança jurídica já decorre do próprio compromisso e dos efeitos negativos que resultam do descumprimento da obrigação de outorgar a escritura. De certa forma a solução dispensa a escritura e a regra do art. 108 do CC, mas acho que nos casos de compromisso isto se justifica. Outra solução poderia ser exigir a escritura para o compromisso de imóvel acima de certo valor. Sei que abandonar a escritura contraria o interesse dos notários, mas é preciso colocar na legalidade a situação de milhares de compradores de imóveis prejudicados pela dificuldade de regularizar a propriedade dos imóveis adquiridos. Quem paga o preço hoje do monopólio dos notários são essas pessoas e o Judiciário, congestionado com processos que poderiam ser evitados. Acho que é possível encontrar o meio termo.

      1. Prezado Prof. Garbi

        Entendo vosso ponto de vista, e desta ótica alinho-me ao núcleo deste entendimento. Em minha opinião, os cartórios extrajudiciais deveriam ser tocados por técnicos do próprio judiciário, e não por delegações como é atualmente. Mas ainda vejo a LRP como o um sistema legal/especial incrível, densa, com soluções para praticamente tudo, e dá segurança jurídica. Para nós advogados, seria ótimo se os instrumentos particulares tivessem a eficácia de transmitir a propriedade. Por outro lado, ainda guardo certo receio quanto à abolição do ato solene. Por isto polemizo esta questão, no sentido de levantar a hipótese de que se por um lado a abolição da solenidade possa trazer maior eficiência e redução das demandas de adjudicação/usucapião, por outro lado sua ausência – em tese – poderia ter um efeito reflexo no judiciário, possivelmente aumentando as demandas de nulidade dos atos jurídicos. Estes sem a presunção de veracidade – própria do ato solene – poderiam desaguar na insegurança jurídica. Acredito que uma boa solução precisaria equalizar a questão da praticidade com a questão da segurança jurídica. Senão poderíamos estar – em tese – como diz o velho adágio –“cobrindo um Santo e descobrindo o outro”.
        Fico muito grato ao emérito professor e eminente Desembargador, pela oportunidade com que nos presenteia ao trazer este tema jurídico tão importante e rico, ao debate dialético-acadêmico; e ainda, nos brindar com seu reconhecido conhecimento e precioso tempo. Muito obrigado!

  3. É de suma importância, a abordagem do referido tema. Fiquei muito feliz por encontrar esta página.
    Para melhor elucidação do exposto, tenho um questionamento a fazer e conto com o admirável conhecimento do Ilmo. Professor.
    QUESTÃO1: Um compromisso de venda e compra, que tem por objeto uma área de terreno urbano, oriundo de loteamento, devidamente regularizado no SRI, cujo o valor da transação extrapola o valor constante da regra do art. 108 C.C, não sendo a aquisição originária da imobiliária/loteador, e sim, direto de proprietário particular. Uma vez, celebrado o contrato e registrado à margem do registro do imóvel, quando do pagamento total do valor avençado, e em posse da respectiva quitação, juntamente com o ITBI, devidamente recolhido, pode-se levar ao SRI para a averbação e consolidação da propriedade em nome do compromissário – comprador (art. 41 da Lei 6.766/79 e art. 167, I, “20” da Lei 6.015/73)??
    QUESTÃO2: Considerando a possibilidade acima exposta, ainda assim, teria necessidade de constar no Compromisso de venda e compra, cláusula onde o compromitente vendedor se obriga a outorgar a Escritura Definitiva ao compromitente comprador??
    Desde já, meus agradecimentos!!

    1. A possibilidade de, com a apresentação da quitação, obter diretamente no Registro de Imóveis o registro da aquisição da propriedade vale apenas quando a transmissão ocorre entre o loteador e o adquirente. No entanto, se ocorreu cessão do contrato, o cessionário terá o mesmo direito do originário adquirente.

  4. Dr Carlos, Um lote vendido pelo meu pai na década de 70, o vendedor ainda não o registrou como possuo nossa cópia do compra e venda e recibo original do pagto a vista dando plena quitação , posso registrar o imóvel direto no cartório de Registro em nome do comprador .?

    1. Fernando Motta, agradeço a sua atenção na leitura do Blog. Se você tem o contrato é possível levar a registro, sem nenhum problema. Como vendedor você é legitimamente interessado.

      1. Dr. Carlos ,

        Necessito de um advogado para fazer umas petições como oposições em processos em Vitória /Serra –ES , o senhor poderia agilizar ou indicar algum advogado na região especialista nesta área imobiliária.

        Att,

        Fernando Motta

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