A Regularização Fundiária da Lei “Minha Casa Minha Vida” e as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo

A Lei n. 11.977/2009, conhecida como “Lei Minha Casa Minha Vida” inovou ao criar um regime jurídico destinado a regularização fundiária, compreendendo a usucapião administrativa, reconhecida sem processo judicial. Foi um passo importante do legislador na perseguição da solução de antigo problema brasileiro, presente especialmente nos grandes centros urbanos, que diz respeito à regularização de loteamentos clandestinos e ocupações de terra irregulares.

A ocupação irregular do solo representa sério problema social, porque nega às famílias possuidoras dos terrenos a titularidade e, consequentemente, os mínimos direitos de cidadania e dignidade, assim como  limita a ação do poder público na realização de obras e serviços urbanizadores.

O problema ainda tem forte repercussão nas relações jurídicas, visto que o direito sobre esses imóveis são negociados à margem do sistema legal de proteção e segurança, sem escritura pública ou registro, negócios levados a efeito por contratos e documentos particulares.

Os conflitos sobre a posse também encontram ambiente na irregular ocupação dos imóveis. Não é preciso dizer mais para dimensionar o problema, assim como não é necessário esforço maior para perceber que os prejudicados são as pessoas mais pobres, inexperientes e de boa-fé. Daí a responsabilidade do Estado em encontrar solução adequada a essa questão importante para a vida das cidades e a cidadania.

A preocupação com o problema vem de longe, assim  como as tentativas de solução. A nítida tendência da legislação em reduzir o prazo para a usucapião é medida tendente a proporcionar uma solução para a posse não titulada dos imóveis. O Código Civil de 1916 previa na sua redação original trinta anos de posse para a usucapião extraordinária. Esse prazo foi reduzido depois a vinte anos e com o Código Civil de 2002 a usucapião extraordinária pode ser reconhecida com quinze ou até dez anos de posse. Também se reduziu o prazo para a usucapião ordinária.

Mas para situar as ações mais relevantes e recentes nessa área podemos lembrar a usucapião de lote urbano, introduzida pelo art. 183 da Constituição Federal de 1988, que se dá com cinco anos de posse de área urbana até 250 metros quadrados. Depois merece destaque a usucapião coletiva prevista no Estatuto da Cidade de 2001, destinada a titular os possuidores de imóveis em comunidades e favelas. E agora a mais recente e ousada ação do legislador com a “Lei Minha Casa Minha Vida”, que deu instrumentos ao Poder Público para promover a regularização fundiária e disciplinou a usucapião administrativa, com cinco anos de posse de terreno urbano, nos moldes do art. 183 da Constituição Federal de 1988, sem a intervenção demorada e custosa do Judiciário.

A usucapião administrativa não oferece risco maior, porque concedida em favor daquele que foi encontrado na posse quando promovido o levantamento da área pelo Poder Público, e a Lei ressalva expressamente o direito do proprietário ou qualquer outro prejudicado a demandar em juízo a anulação da usucapião e a restituição do seu direito. É criação inteligente para evitar a ação judicial.

Essa “Lei Minha Casa Minha Vida” foi recentemente modificada pela Lei n. 12.424/2011, permitindo-se agora que a regularização fundiária alcance também imóveis com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados e imóveis em áreas de preservação permanente. Trouxe outras disposições favorecedoras da regularização dos terrenos.

A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo atendeu a esse movimento forte e ousado do legislador e empreendeu estudos para normatizar os procedimentos dos cartórios e dar efetividade às disposições da Lei. Contou com a valiosa colaboração da ARISP – Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo. O resultado foi apresentado pelo parecer da equipe dos Juízes Assessores da Corregedoria, datado de 15 de junho de 2012, aprovado pelo Desembargador José Renato Nalini, que determinou a sua publicação no dia 25 de junho de 2012, junto com a edição do Provimento CG nº 18/2012, que alterou o Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral.

São disposições importantes que preenchem um vazio que inibia a regularização fundiária.

Não se pode dizer que a regularização fundiária é fácil de ser feita, mas agora ficou mais claro e seguro o procedimento para os registradores e chefes dos executivos.

Há normas para as áreas ocupadas irregularmente, loteamentos irregulares e também para a regularização de conjuntos habitacionais.

O documento, inclusive o referido parecer, pode ser consultado seguindo o link. Entra em vigor no dia 25 de julho de 2012 (trinta dias da publicação).

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