O Contrato “Built-to-suit” e a Lei n. 8.245/91 – Em face da nova Lei nº 12.744 de 19 de dezembro de 2012

A expressão inglesa Built-to-suit significa “Construído para Servir” ou alguma coisa como “construído para atender aos interesses do locatário”.

É negócio jurídico pelo qual uma das partes contrata a construção de um prédio de acordo com as suas necessidades e o recebe para uso temporário mediante pagamento (compensação) mensal.

A construção é levada a efeito pelo LOCADOR e geralmente a locação é contratada por longo prazo.

Pode participar do negócio um terceiro – uma companhia securitizadora de créditos recebíveis. O LOCADOR, neste caso, recebe antecipadamente os alugueis.

A SEGURADORA poderá emitir Certificado de Recebíveis Imobiliários (art. 6º da Lei 9.514/97). É um título de crédito negociável. Este Certificado será registrado (averbação – art. 10, par. único) junto à matrícula do imóvel. Esse crédito terá afetação para garantia dos investidores e não se confunde com o patrimônio da seguradora (art. 11 da Lei 9.514/97).

O contratado (LOCADOR) poderá tomar empréstimos para fazer a construção enquanto não antecipa os recebíveis. Em geral são empréstimos de curto prazo (“brigde loan” ou “bridging advance” = empréstimo ponte).

Diante da complexidade que assume este negócio tem incidência a Lei 8.245/91 nesta locação ?  A questão está ligada ao art. 45 da Lei de Locação.

Tem aplicação a este contrato a regra do art. 473 do CC ?

O locatário pode devolver o imóvel antes do prazo (art. 4º da Lei 8.245/91) ?

A cláusula penal poderá ser elevada (art. 412 do CC) ou judicialmente arbitrada ?

Cabe revisão do contrato nos termos do art. 19 da Lei 8.245/91 ?

É válida a renúncia ao direito de pedir a revisão ?

E a renúncia ao direito à renovação ?

A ação para a retomada do bem será a ação de DESPEJO ?

E se o próprio contratante (LOCATÁRIO) se interessa em construir no terreno do LOCADOR ? É o mesmo negócio ? Será direito real de superfície ?

Pode ocorrer, ainda, que o proprietário do imóvel, construído em geral para uma finalidade específica do seu negócio (exemplo: um  Banco que se desfaz da propriedade do prédio que abriga uma das suas agências), faz a sua venda a um investidor e promete locar dele o imóvel por longo prazo. É o mesmo negócio ?

Todas estas questões não encontram resposta na Lei nº 8.245/91, porque esta espécie de locação não é regulada especificamente, o que motivou a apresentação de vários projetos de lei a respeito. O último deles recebeu recente aprovação na Câmara dos Deputados e segue para exame do Senado. Veja a matéria publicada no CONJUR e abra o link anotado ao final do texto para acessar diretamente os projetos de lei aprovados.

O que corretamente estabeleceu o projeto que segue para aprovação é a exclusão deste tipo de negócio da disciplina especial da Lei nº 8.245/91. No entanto, embora acertada a decisão de afastar a incidência da Lei de ordem pública sobre um contrato que é naturalmente regulado pela autonomia privada e ditado pelo interesse particular das partes, perdeu-se a oportunidade de avançar no enfrentamento das questões apontadas.

Consulte os julgados a seguir para compreender a orientação da jurisprudência sobre este contrato:

BUILT-1

BUILT-2

BUILT-3

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BUILT-5

ATUALIZAÇÃO –

Escrevi este breve artigo quando havia apenas um projeto de Lei aprovado na Câmara dos Deputados a respeito deste modelo especial de contratação. Agora, no dia 19 de dezembro de 2012, foi assinada a Lei nº 12.744/2012 que alterou a Lei nº 8.245/91 para dispor sobre uma base mínima de regulamentação deste contrato.

A Lei nova confirmou a tendência que já se verificava na doutrina a respeito da maior autonomia das partes para regular esta contratação diferenciada ao dispor que “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”.

Também estabeleceu que “Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação” e  “Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.

Boa partes das questões que suscitei a respeito deste contrato se encontram agora resolvidas. Aplica-se a Lei nº 8.245/91 na contratação “Built-to-suit” apenas no que diz respeito às regras de processo, permitindo-se o uso das ações de despejo e outras reguladas nesta Lei.

Também foi resolvida a questão da revisão da locação e a possibilidade de convencionar a renúncia das partes à esta revisão.

No entanto, embora as disposições acrescidas à Lei nº 8.245/91 assegurem ampla autonomia às partes para dispor como for do seu interesse a respeito desta contratação, penso que não pode ser afastado o direito à renovação da locação nos termos já consagrados no direito brasileiro pela referida lei. Qualquer disposição em contrário ofende a esse direito do locatário à conservação do fundo de comércio. Esta afirmação se conforta com a expressa disposição da Lei nova à aplicação das regras de processo nesta espécie de contratação.

Deve ser registrado o veto presidencial ao parágrafo terceiro do art. 54 da Lei nº 8.245/91, que tinha a seguinte redação: “§ 3o  Desde que devidamente registrado o contrato de locação no registro de títulos e documentos da situação do imóvel, os valores relativos aos aluguéis a receber até o termo final contratado serão livremente negociáveis pelo locador com terceiros, na forma dos arts. 286 a 298 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), responsabilizando-se o locatário e eventuais garantidores pelo respectivo adimplemento.”

As razões do veto são as seguintes: “Ao exigir que o contrato seja levado ao Registro de Títulos e Documentos, o dispositivo cria ônus adicional, contrário à própria finalidade do projeto. Ademais, a supressão do dispositivo não obstrui a cessão de crédito nos termos da legislação vigente.” 

Me parece acertado o veto, porque o registro do contrato deve ser feito junto à matrícula do imóvel, em consonância com a previsão já existente para os recebíveis. Vale lembrar que A SEGURADORA poderá emitir Certificado de Recebíveis Imobiliários (art. 6º da Lei 9.514/97). É um título de crédito negociável. Este Certificado será registrado (averbação – art. 10, par. único) junto à matrícula do imóvel. Esse crédito terá afetação para garantia dos investidores e não se confunde com o patrimônio da seguradora (art. 11 da Lei 9.514/97). Esse registro é suficiente a cumprir a publicidade necessária para a cessão do crédito, dispensando-se aquele que a Lei Civil exige para a cessão do crédito em geral.

São as primeiras observações a respeito da nova Lei que veio a trazer alguma segurança nesse negócio que tem sido cada vez mais praticado no mercado imobiliário. Melhor seria se a Lei tivesse avançado um pouco mais e limitado a liberdade das partes em alguns pontos desta contratação, sabido que o excesso de liberdade quase sempre se converte em abuso.

4 comentários em “O Contrato “Built-to-suit” e a Lei n. 8.245/91 – Em face da nova Lei nº 12.744 de 19 de dezembro de 2012”

    1. É como penso Cláudio. Não há dúvida de que a lei trouxe um pouco mais de segurança e é positiva, mas ainda deixou algumas questões em aberto. Vamos seguir as decisões sobre a Lei Nova.

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